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Inmobiliaria

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Este sector se encarga de las adquisiciones y de las ventas inmobiliarias, de las operaciones hipotecarias, de organización de auditorías inmobiliarias, de la financiación de proyectos, de la finalización de arrendamientos y de las cesiones de locales de negocio por cuenta de particulares, profesionales, sociedades inmobiliarias o de inversión.

Esta actividad incluye también un servicio de promoción inmobiliaria encargada en la adquisición del terreno, de la puesta en marcha de la estructura jurídica del o de los edificios que han de ser construidos – copropiedad o volumetría – y también de las ventas a particulares de inmuebles en estado futuro de terminación.

 

¿Cómo se desarrolla una operación de venta inmobiliaria entre particulares?

El vendedor debe crear una carpeta en cuanto haya sido determinado su proyecto.

La ley ALUR requiere la presentación de documentos específicos para firmar el precontrato de venta. Este expediente incluye en adelante el reglamento de la copropiedad y sus modificaciones, las actas de las juntas generales de los tres últimos años y del año en curso, el cuaderno de mantenimiento, el diagnóstico técnico global, una ficha emitida por el síndico de la copropiedad y los datos de la contabilidad que permitan al comprador apreciar la situación financiera de la comunidad de copropietarios.

La notaría ayuda al vendedor, si lo desea, a reunir la documentación necesaria.

El notario realiza las verificaciones necesarias para garantizar la seguridad jurídica de la operación.

Una vez el expediente completo, se puede firmar un precontrato de venta.

El comprador abona en el momento de la firma de este primer acto la totalidad o una parte del inmovilizado, que suele estar fijado en un 10% del precio de venta. El comprador también debe abonar en ese momento los gastos de registro, los honorarios del precontrato y una provisión destinada a cubrir las primeras solicitudes de documentación.

Este primer contrato suele estipular dos plazos:

– un plazo para la realización de la venta,

– y un plazo para la realización de la condición suspensiva de obtención del préstamo.

El comprador debe remitir una copia de la oferta del préstamo al notario en cuanto la obtenga, y en cualquier caso, antes del vencimiento del segundo plazo enunciado anteriormente, a fin de que este pueda apreciar la naturaleza de las garantías requeridas por el banco y actuar en consecuencia.

Una vez obtenida y analizada la documentación, y tras la concesión del préstamo, se puede firmar la escritura de venta.

El importe restante y los gastos deben ser abonados por transferencia en la contabilidad de la notaría antes de la firma.

Al finalizar la operación de venta, el notario puede asesorarle en la decisión para la inversión del precio de la venta (reinversión, donación, seguro de vida, reestructuración de un préstamo…).

 

¿Qué cubren los gastos de los notarios?

Erróneamente agrupados bajo la denominación de «gastos de notario», los gastos de una escritura cubren al mismo tiempo los emolumentos del notario, establecidos por decreto, las formalidades de la escritura y los derechos de inscripción en el registro, el IVA, la contribución de seguridad inmobiliaria adeudados a la Hacienda Pública. De hecho, con ocasión de cada escritura, el notario percibe el impuesto adeudado por los clientes y lo transfiere a la Hacienda Pública.

 

¿Qué estructura se debe adoptar para la compra?

La ejecución de un proyecto inmobiliario es una oportunidad para que el notario le pregunte por su situación familiar (soltero, pareja de hecho, casado, convivencia en pareja) y patrimonial, sobre sus deseos relativos a este bien (inversión en propiedades de alquiler, objetivo de transmisión, residencia principal…). Cada situación presenta particularidades que han de ser tomadas en cuenta para ofrecer la mejor solución.